O Facilitate de Credit Ipotecar Transfrontalieră pentru o Europă Capitalizată: O Propunere pentru Banca Națională a României și Comisia Europeană (2025-2035)
Secțiunea 1: Imperativul Strategic pentru o Piață Ipotecară Unificată în UE
1.1. Îndeplinirea Promisiunii Pieței Unice
Piața Unică a Uniunii Europene, una dintre cele mai semnificative realizări ale proiectului european, a fost concepută pentru a garanta cele patru libertăți fundamentale de circulație: a bunurilor, serviciilor, capitalului și persoanelor.1 În timp ce libertatea de mișcare a persoanelor este o realitate consolidată, permițând cetățenilor UE să locuiască, să studieze și să lucreze în orice stat membru, mecanismele financiare care să susțină pe deplin această mobilitate rămân subdezvoltate. În mod specific, capacitatea unui cetățean de a achiziționa o proprietate imobiliară într-un stat membru, utilizând veniturile și profilul de credit obținute în alt stat membru, este sever restricționată de bariere juridice, procedurale și administrative.
Comisia Europeană a recunoscut de mult timp persistența acestor obstacole în calea activităților transfrontaliere și a lansat numeroase inițiative pentru a le elimina.1 Cu toate acestea, piața creditelor ipotecare rămâne una dintre cele mai fragmentate piețe financiare de retail din UE. Prezenta propunere oferă o soluție structurală la această provocare persistentă, transformând un drept teoretic într-o facilitate practică și aliniind infrastructura financiară cu realitatea socială a unei Europe integrate.
1.2. O Piatră de Temelie pentru Uniunea Piețelor de Capital (UPC)
Această propunere trebuie înțeleasă nu doar ca o inovație în domeniul bancar de retail, ci ca un instrument macrofinanciar strategic, esențial pentru atingerea obiectivelor Uniunii Piețelor de Capital (UPC). Obiectivul fundamental al UPC este de a mobiliza investițiile și economiile în întreaga UE, pentru a aduce beneficii consumatorilor, investitorilor și companiilor, indiferent de locația acestora.3 O piață ipotecară transfrontalieră funcțională contribuie direct la acest obiectiv prin mai multe canale.
În primul rând, canalizează economiile pe termen lung ale cetățenilor UE – adesea deținute sub formă de fonduri de pensii sau alte investiții de către actori instituționali precum asigurătorii 5 – către economia reală, prin investiții în active imobiliare. Acest lucru sprijină în mod direct Acțiunea 6 din Planul de Acțiune UPC 2020: „Sprijinirea băncilor pentru a acorda mai multe credite economiei reale”.3 O piață ipotecară solidă și lichidă stă la baza unei piețe de securitizare robuste, permițând băncilor să elibereze capital pentru noi împrumuturi.
Contextul istoric subliniază urgența acestei inițiative. Încă din 2007, Cartea Albă a Comisiei Europene privind integrarea piețelor creditului ipotecar identifica obiective cheie precum facilitarea ofertei transfrontaliere, extinderea gamei de produse și creșterea mobilității clienților.2 Progresul limitat de atunci demonstrează că abordările incrementale, axate exclusiv pe armonizarea standardelor de protecție a consumatorilor, sunt insuficiente. Revizuirea Directivei privind Creditul Ipotecar (MCD), care a avut ca principal obiectiv armonizarea practicilor de creditare și protecția consumatorilor, a avut un impact limitat asupra creării unei piețe unice reale.7 Suspendarea acestei revizuiri în decembrie 2024 10 nu ar trebui privită ca un eșec, ci ca o oportunitate strategică de a reorienta eforturile. Problema fundamentală nu este doar protecția consumatorului, ci infrastructura pieței de capital. Principalele bariere, așa cum a remarcat chiar și Autoritatea Bancară Europeană (ABE), se află în afara domeniului de aplicare al MCD, în domeniul dreptului civil național, al procedurilor de executare silită și al sistemelor de înregistrare a proprietăților.11 Prin urmare, repoziționarea acestei inițiative ca un proiect de infrastructură pentru UPC îi conferă impulsul politic și anvergura strategică necesare pentru a depăși blocajul de reglementare.
1.3. Dincolo de Conveniența Consumatorului: Convergență Economică și Reziliență
Impactul unei piețe ipotecare fluide depășește beneficiile individuale. Aceasta poate funcționa ca un stabilizator economic, permițând capitalului să curgă din economiile mature, bogate în capital, către regiunile cu creștere ridicată, stimulând astfel convergența economică – un obiectiv central al UE. Acest mecanism sporește reziliența economiei europene, o temă cheie a planului de redresare post-pandemie și a Planului de Acțiune UPC 2020.3
În mod particular, modelul propus valorifică o forță economică puternică, dar adesea subestimată: diaspora UE. Milioane de cetățeni UE care trăiesc și lucrează în alte state membre au adesea venituri mai mari decât ar avea în țările de origine, dar păstrează legături puternice și dorința de a deține proprietăți acolo. Sistemul financiar actual îi dezavantajează: venitul lor extern este dificil de evaluat de către o bancă din țara de origine, iar proprietatea dorită în țara de origine reprezintă un risc inacceptabil pentru o bancă din țara de reședință. Propunerea de față creează o punte directă peste această prăpastie. Ea transformă diaspora din simpli transmițători de remitențe în investitori direcți în stocul de capital fix al țării de origine, aliniind ambiția personală cu dezvoltarea economică națională. Acest flux de capital privat este mai stabil și mai previzibil decât investițiile străine speculative, contribuind la o capitalizare durabilă a economiilor emergente din UE, precum cea a României.
Secțiunea 2: Peisajul Fragmentat: O Analiză Comparativă a Barierelor Transfrontaliere (Studiu de Caz: România și Belgia)
Pentru a înțelege obstacolele concrete care fac creditele ipotecare transfrontaliere practic imposibile în prezent, această secțiune oferă o analiză detaliată a diferențelor dintre cadrele juridice, procedurale și fiscale, folosind coridorul România-Belgia ca un exemplu ilustrativ.
2.1. Cadre Juridice și Procedurale Divergente
Bariera principală nu este un singur factor, ci natura cumulativă și asimetrică a riscului. Un creditor belgian se confruntă cu o cascadă de concepte juridice nefamiliare, incertitudini procedurale și un sistem de cadastru perceput ca fiind mai puțin fiabil atunci când evaluează o garanție imobiliară din România. Costul mai mare și procesul mai lent din Belgia sunt, paradoxal, semne ale unui sistem matur și previzibil, pe care băncile îl preferă în detrimentul unuia mai ieftin și mai rapid, dar mai incert. Orice soluție viabilă trebuie să creeze o "punte de predictibilitate" între cele două sisteme.
Dreptul Ipotecar: Există diferențe fundamentale în modul în care ipotecile sunt create și definite. În România, Noul Cod Civil a unificat regimul, recunoscând conceptul de ipotecă mobiliară și imobiliară.12 În Belgia, ipoteca se constituie printr-un act notarial și există o distincție clară între diferitele tipuri de garanții reale.14 Aceste diferențe fac ca o ipotecă românească să nu fie imediat inteligibilă sau acceptabilă pentru departamentul de risc al unui creditor belgian.
Rolul Notarului: Deși esențial în ambele țări, rolul, costul și greutatea juridică a notarului public diferă. Atât în România, cât și în Belgia, notarul autentifică actele de transfer imobiliar, acest pas fiind crucial pentru validitate și opozabilitate față de terți.15 Cu toate acestea, costurile asociate sunt semnificative și diferă, reprezentând un punct major de fricțiune.16 O tranzacție transfrontalieră ar necesita în prezent angajarea și plata notarilor în ambele țări, cu potențiale conflicte de interpretare juridică. Totuși, statutul notarului de funcționar public care autentifică tranzacții 20 îl transformă într-un potențial pilon al soluției. Un protocol standardizat sau un "Certificat Notarial European pentru Ipoteci Transfrontaliere" ar putea transforma acest blocaj într-o poartă de încredere.
Sisteme de Înregistrare a Proprietății: Eficiența și fiabilitatea sistemelor de cadastru și carte funciară variază. Sistemul românesc de Carte Funciară 15 este într-un proces continuu de modernizare și finalizare a cadastrului general la nivel național, ceea ce introduce un element de incertitudine tranzitorie.23 În contrast, sistemul belgian, deși mai lent și mai costisitor, este perceput ca fiind mai consolidat.18
Executarea Silită și Recuperarea Creanțelor: Aceasta este cea mai critică diferență din perspectiva unui creditor. Procesul de executare silită a unei ipoteci în România este condus de instanță și poate fi de lungă durată, cu multiple căi de contestație.27 În Belgia, deși procesul este de asemenea reglementat, creditorul ipotecar are drepturi mai directe și un grad mai mare de predictibilitate în ceea ce privește recuperarea creanței.28 Această diferență are un impact direct asupra calculului Pierderii în Cazul Nerealizării Plății (Loss Given Default - LGD) de către bancă.
2.2. Cuantificarea Fricțiunii: Indicatorii "Doing Business" ai Băncii Mondiale
Datele din raportul "Doing Business 2020" al Băncii Mondiale oferă o validare obiectivă, terță, a acestor obstacole procedurale.
Înregistrarea Proprietății: O comparație directă relevă un compromis între viteză/cost și calitatea percepută. În România, procesul dura în medie 14.5 zile și costa 1.3% din valoarea proprietății, cu un indice de calitate a administrației funciare de 17.0 din 30. În Belgia, procesul era semnificativ mai lent (49 de zile) și mai scump (12.7% din valoarea proprietății), dar beneficia de un indice de calitate superior (22.0 din 30).30
Executarea Contractelor: Datele arată durate comparabile pentru soluționarea unui litigiu comercial (România: 512 zile; Belgia: 505 zile), dar costuri diferite (România: 30.6% din valoarea creanței; Belgia: 18.0%) și un decalaj semnificativ în calitatea proceselor judiciare (indicele pentru România fiind superior celui pentru Belgia în acest caz specific, 14 din 18 față de 8 din 18, deși percepția generală a predictibilității poate diferi).30
2.3. Disparități Fiscale și în Dreptul Consumatorului
Impozitarea Proprietății: Regimurile fiscale diferite alterează fundamental viabilitatea pe termen lung a unei investiții imobiliare. Impozitele anuale pe proprietate sunt calculate diferit: în România, ca un procent din valoarea impozabilă (0.08%-0.2% pentru rezidențial) 32, iar în Belgia, pe baza venitului cadastral indexat, cu variații regionale semnificative.34 Impozitul pe câștigul de capital este, de asemenea, diferit: în România se aplică un impozit de 1-3% pe valoarea de vânzare 37, în timp ce în Belgia, câștigurile de capital din vânzarea reședinței principale deținute pe termen lung sunt în general scutite de impozit pentru persoanele fizice.38
Reguli privind Rambursarea Anticipată: Capacitatea unui debitor de a refinanța un credit este un element cheie al unei piețe dinamice. Legislația din România oferă un regim relativ favorabil consumatorilor, cu comisioane de rambursare anticipată plafonate la 1% sau 0.5% din suma rambursată.41 Deși legislația UE oferă o bază comună 42, normele naționale pot varia în alte jurisdicții, creând complexități suplimentare.43
Următorul tabel sintetizează aceste diferențe structurale, oferind o imagine clară a fragmentării care împiedică realizarea unei piețe ipotecare unice.
Tabelul 2.1: Analiză Comparativă a Cadrelor Ipotecare: România vs. Belgia
Secțiunea 3: Modelul de Credit Ipotecar Hibrid: Un Cadru Public-Privat pentru Creditarea Transfrontalieră
Soluția propusă constă într-un model arhitectural inovator, care nu necesită crearea de noi instituții pan-europene, ci valorifică structurile corporative existente ale băncilor multinaționale. Cheia nu este o nouă entitate, ci un nou proces juridic – Acordul de Agent de Garanții – care permite diferitelor părți ale aceluiași grup bancar să acționeze ca o unitate transfrontalieră integrată.
3.1. Participanții și Structura Produsului
Creditorul: Modelul este conceput pentru a fi implementat de un grup bancar internațional cu operațiuni de retail complete și licențiate atât în "țara de creditare" (ex: Belgia), cât și în "țara proprietății" (ex: România). Un candidat principal este ING Group, care are o prezență semnificativă de retail pe ambele piețe.46 Raiffeisen Bank reprezintă o altă posibilitate, deși prezența sa la Bruxelles este un birou de legătură, nu o bancă de retail cu servicii complete.50
Debitorul: De regulă, un cetățean UE care locuiește și obține venituri în țara de creditare și dorește să achiziționeze o proprietate în țara de origine (ex: un cetățean român care lucrează la Bruxelles).
Produsul Hibrid: Un contract de credit ipotecar emis contractual de banca din țara de creditare (ex: ING Belgia), denominat în EUR. Rata dobânzii poate fi fixă, variabilă sau hibridă, reflectând produsele deja oferite pe piața belgiană.49 Caracteristica unică este că acest credit este garantat
direct cu un imobil situat în România.
3.2. Mecanismul de Garantare Transfrontalieră (Inovația Juridică)
Acesta este pilonul juridic al modelului. El trebuie să creeze o garanție reală care să fie robustă, transparentă și executabilă în ambele jurisdicții. Structura propusă implică un "Acord de Agent de Garanții" (Collateral Agent Agreement), care se bazează pe legislația română existentă ce permite unui terț (agent) să acționeze în numele creditorului garantat.53
Procesul se desfășoară în următorii pași:
Originea: Debitorul din Belgia aplică pentru credit la ING Belgia. Evaluarea bonității se face pe baza veniturilor și a istoricului de credit din Belgia, un proces pe care banca locală îl poate realiza rapid și eficient.
Crearea Garanției: Simultan, debitorul semnează un contract de ipotecă guvernat de legea română 12 cu ING Bank România, care acționează în calitate de "Agent de Garanții" desemnat pentru întregul grup ING. Această ipotecă este înscrisă în Cartea Funciară din România.15 Contractul de ipotecă stipulează în mod explicit că garantează obligațiile care decurg din contractul de credit încheiat cu ING Belgia.
Acordul Inter-companie: Un acord intern, cu forță juridică obligatorie, între ING Belgia și ING Bank România reglementează îndatoririle acesteia din urmă în calitate de Agent de Garanții. Aceste îndatoriri includ monitorizarea proprietății și inițierea procedurilor de executare silită la instrucțiunea ING Belgia.
Această structură elimină necesitatea ca o bancă belgiană să interpreteze direct legislația română privind executarea silită 27, deoarece acțiunea de executare ar fi efectuată pe plan intern de către subsidiara sa din România, care deține expertiza locală. Modelul reduce eficient riscul pentru entitatea creditoare prin alocarea riscurilor specifice către subsidiara cea mai bine echipată pentru a le gestiona. ING Belgia gestionează riscul de credit al debitorului, în timp ce ING Bank România gestionează riscul legat de garanție (evaluarea proprietății, înregistrare și executare). Fără un cadru formal, aprobat de autoritățile de reglementare, legătura juridică dintre creditul belgian și garanția românească este fragilă. Modelul propus, susținut de modificările legislative din Secțiunea 5, ar face această relație de agenție internă explicită și robustă din punct de vedere juridic. Autoritatea de reglementare belgiană ar recunoaște garanția deținută de agentul român ca fiind o garanție valabilă pentru creditul belgian, reducând ponderarea riscului și făcând creditul viabil din punct de vedere comercial.
3.3. Modelul Fluxului Financiar: Asigurarea Capitalizării României
Această subsecțiune ilustrează, pas cu pas, fluxurile de capital pentru a demonstra efectul net de capitalizare pentru România, răspunzând direct preocupării centrale a solicitării.
Faza 1 (Investiția - Aflux de Capital): ING Belgia aprobă un credit de 200,000 EUR. Acești bani sunt virați direct vânzătorului/dezvoltatorului imobiliar din România.
Rezultat: O injecție directă de capital de 200,000 EUR în economia românească, finanțând sectorul construcțiilor sau deblocând capitalul unui vânzător local.
Faza 2 (Servisarea Creditului - Eflux de Plăți pentru Servicii): Debitorul efectuează plățile lunare ale creditului din salariul său din Belgia în contul său de la ING Belgia. Această plată acoperă principalul și dobânda. Componenta de dobândă reprezintă venitul pentru grupul bancar, fiind o plată pentru serviciul de furnizare a capitalului.
Rezultat: Un eflux de capital limitat, reprezentând costul finanțării, nu o decapitalizare a activului de bază.
Faza 3 (Acumularea de Capital Propriu - Crearea de Avere în România): Pe măsură ce creditul este rambursat, capitalul propriu (equity) al debitorului în proprietatea din România crește. În același timp, proprietatea se apreciază în valoare conform dinamicii pieței imobiliare din România.54
Rezultat: Averea este creată și stocată într-un activ românesc. Valoarea proprietății este ancorată în economia locală.
Faza 4 (Ieșirea - Realizarea Câștigurilor de Capital în România): Dacă, după zece ani, debitorul vinde proprietatea pentru 300,000 EUR, tranzacția are loc în România. Principalul rămas din credit este rambursat către ING Belgia, iar câștigul de capital (100,000 EUR minus taxe/comisioane) este realizat de proprietar în sfera economică românească, unde poate fi reinvestit sau consumat.
Rezultat: Beneficiile aprecierii capitalului rămân în România.
Concluzie: Modelul demonstrează un efect net de capitalizare clar. Principalul creditului este un aflux direct. "Efluxul" continuu este o plată pentru un serviciu (dobânda), care este mult mai mică decât valoarea activului și a aprecierii acestuia, ambele fiind ancorate în România.
Secțiunea 4: Analiza de Impact Economic: Un Deceniu de Creștere pentru România (2025-2035)
Această secțiune prezintă rezultatele cantitative ale unei Analize de Impact Economic (AIE), proiectând beneficiile nete pentru economia României pe un orizont de zece ani.
4.1. Metodologie și Ipoteze de Bază
Analiza de Impact Economic va utiliza un model standard de tip Input-Output (I-O), conform celor mai bune practici, pentru a calcula efectele economice directe, indirecte și induse ale noilor fluxuri de capital.56 Credibilitatea modelului se bazează pe un set de ipoteze transparente, prezentate în tabelul de mai jos.
Tabelul 4.1: Ipoteze Cheie pentru Modelul de Impact Economic (2025-2035)
Ipotezele privind adoptarea pe piață sunt conservatoare, începând cu o fază pilot și crescând treptat pe măsură ce mecanismul se maturizează. Alocarea unei ponderi semnificative către construcțiile noi este esențială, deoarece acestea au un multiplicator economic mai mare, stimulând o gamă largă de industrii conexe.65
4.2. Contribuția Economică Proiectată
Efecte Directe: Valoarea totală a creditelor ipotecare acordate pentru achiziția/construcția de proprietăți în România. Aceasta reprezintă o injecție directă de capital în sectoarele imobiliar și de construcții.
Efecte Indirecte: Creșterea cererii de-a lungul lanțului de aprovizionare. Pentru construcțiile noi, aceasta include materiale de construcții, servicii de arhitectură, inginerie și juridice. Pentru toate tranzacțiile, include comisioane pentru agențiile imobiliare, onorarii notariale și servicii de evaluare a proprietăților.
Efecte Induse: Activitatea economică generată de cheltuielile salariale ale persoanelor angajate în sectoarele direct și indirect afectate.
Impactul total al acestui program are potențialul de a cataliza investiții interne semnificative. Prin crearea unui canal stabil de cerere din partea diasporei, modelul încurajează dezvoltatorii români să inițieze noi proiecte. Acești dezvoltatori, având un portofoliu de pre-vânzări asigurat către cumpărători solvabili din afara țării, pot accesa mai ușor finanțare de la băncile locale. Astfel, facilitatea transfrontalieră acționează ca un catalizator, deblocând fonduri interne și amplificând investiția totală în sector.
Mai mult, pentru a satisface așteptările cumpărătorilor din diaspora și standardele de calitate impuse de creditorii vest-europeni (chiar și prin subsidiarele lor din România), dezvoltatorii români vor fi stimulați să adopte standarde de construcție superioare. Aceasta include o eficiență energetică sporită, în linie cu tendința globală a "ipotecilor verzi".67 Această cerere pentru proprietăți de calitate superioară va duce la o îmbunătățire pe termen lung a calității stocului național de locuințe, aducând beneficii tuturor viitorilor cumpărători și contribuind la atingerea obiectivelor climatice ale României.
4.3. Impact Fiscal și Analiza Contului de Capital
Creșterea Veniturilor Fiscale: Modelul va genera venituri fiscale suplimentare pentru statul român, incluzând TVA la construcțiile noi, impozit pe venit din noile locuri de muncă create, impozit pe profit de la dezvoltatori și furnizori, precum și taxe de transfer de proprietate și onorarii de înregistrare.37
Aflux Net de Capital: O proiecție anuală a impactului net asupra contului de capital al României va demonstra afluxurile inițiale mari din acordarea creditelor, compensate de efluxurile mai mici și graduale ale plăților de dobânzi.
Tabelul de mai jos prezintă o sinteză a impactului economic total proiectat pe o perioadă de 10 ani.
Tabelul 4.2: Impactul Economic Proiectat pe 10 Ani asupra României (Cumulativ, 2025-2035)
Notă: Calculele sunt estimări bazate pe modelul I-O și ipotezele din Tabelul 4.1. VAB se referă la Valoarea Adăugată Brută.
Aceste cifre demonstrează că implementarea facilității de credit ipotecar transfrontalier nu este doar o măsură de sprijinire a mobilității cetățenilor, ci un motor puternic de creștere economică, creare de locuri de muncă și consolidare fiscală pentru România.
Secțiunea 5: O Foaie de Parcurs Legislativă și de Reglementare pentru Implementare
Pentru a transforma acest model într-o realitate funcțională, sunt necesare acțiuni legislative și de reglementare coordonate la nivel european și național. Abordarea propusă este una pragmatică, axată pe crearea unui "regim special" care să evite revizuirea completă a codurilor civile naționale, o sarcină care ar fi sortită eșecului din cauza complexității și a rezistenței politice.
5.1. Acțiuni la Nivelul UE: Revitalizarea Pieței Unice a Creditelor Ipotecare
Suspendarea revizuirii Directivei privind Creditul Ipotecar (MCD) 10 reprezintă o oportunitate strategică. Revizuirea anterioară era concentrată pe ajustări incrementale legate de digitalizare și protecția consumatorilor în contextul crizei costului vieții 7, aspecte importante, dar nu transformatoare. Suspendarea permite Comisiei să relanseze inițiativa cu un obiectiv mult mai ambițios, aliniat cu prioritățile strategice ale UPC.
Reluarea Revizuirii MCD: Recomandarea principală este ca Comisia Europeană să reia revizuirea suspendată a MCD, dar cu un mandat nou și extins: crearea unui cadru pentru un "Pașaport European pentru Garanții Transfrontaliere".
Amendamente Propuse la MCD: Propunem adăugarea unui nou capitol în MCD care să stabilească un cadru standardizat pentru recunoașterea și executarea ipotecilor pe proprietăți imobiliare rezidențiale între statele membre, cel puțin pentru instituțiile de credit reglementate care operează în cadrul aceluiași grup bancar.
Valorificarea Expertizei ABE: Propunerea încorporează explicit recomandările ABE din 2022, cum ar fi crearea unui registru unic ABE pentru intermediari și explorarea unei armonizări mai mari a datelor de evaluare a bonității.11 Acest lucru demonstrează alinierea cu viziunea autorității de reglementare.
Finanțarea unui Program Pilot: Se propune aplicarea pentru finanțare în cadrul "Programului Piața Unică" al UE 71 pentru a finanța un studiu pilot și dezvoltarea infrastructurii IT necesare pentru interconectarea registrelor funciare naționale.
5.2. Armonizare Legislativă Națională: Abordarea "Regimului Special"
Recunoscând imposibilitatea practică a unei armonizări complete a legislației naționale în domeniul proprietății, se propune o abordare mai țintită. Aceasta ar implica adoptarea unor legi specifice, paralele, atât în România, cât și în Belgia, care să se aplice exclusiv creditelor ipotecare emise în cadrul acestui mecanism aprobat de UE.
În România: Amendarea Codului Civil și a Codului de Procedură Civilă pentru a acorda "Agentului de Garanții" puteri explicite și pentru a oferi un proces de executare silită accelerat pentru aceste ipoteci transfrontaliere specifice. Această măsură se bazează pe conceptul existent al contractului de ipotecă ca titlu executoriu.72
În Belgia: Amendarea legislației bancare și imobiliare pentru a recunoaște formal garanția reală deținută de un Agent de Garanții român (atunci când face parte din același grup supravegheat) ca fiind o garanție valabilă și executabilă pentru un credit emis în Belgia.
Această abordare a "regimului special" este mult mai fezabilă din punct de vedere politic. Ea permite factorilor de decizie să creeze un sistem opțional, controlat, care poate fi testat și extins, fără a modifica întregul corpus de legi civile, reducând astfel drastic barierele politice în calea implementării.
5.3. Eficientizarea Executării Silite Transfrontaliere
Pentru a asigura predictibilitatea necesară creditorilor, este esențială eficientizarea procesului de executare silită. Instrumentele UE existente, precum "Titlul Executoriu European" pentru creanțe necontestate 76, oferă un model viabil.
Se propune un nou protocol:
În caz de neplată, banca creditoare (ex: ING Belgia) obține o hotărâre judecătorească într-o instanță belgiană.
Această hotărâre este certificată ca "Titlu Executoriu Ipotecar European".
Titlul este transmis Agentului de Garanții (ex: ING Bank România), care poate iniția imediat procedura de executare silită națională accelerată, fără a fi necesară rejudecarea cauzei în România.
Acest mecanism ar reduce semnificativ întârzierile și costurile asociate în prezent cu executarea contractelor transfrontaliere.30
Secțiunea 6: Recomandări pentru Banca Națională a României și Comisia Europeană
Pentru a transpune această viziune în acțiune, se propun următoarele recomandări concrete, adresate principalilor actori instituționali.
6.1. Pentru Banca Națională a României (BNR)
Înființarea unui Grup de Lucru Național: Să convoace un grup de lucru interinstituțional, format din reprezentanți ai BNR, Ministerului Justiției, Ministerului Finanțelor, Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară și Asociației Române a Băncilor. Mandatul acestui grup va fi elaborarea proiectului de lege pentru "regimul special" descris în Secțiunea 5.2.
Inițierea unui Program Pilot: Să colaboreze activ cu sediile centrale și subsidiarele din România ale băncilor cu prezență duală (ex: ING) pentru a structura un proiect pilot al modelului de Agent de Garanții. Acest pilot ar funcționa inițial în cadrul legal existent pentru a identifica și rezolva blocajele practice.
Promovarea Propunerii la Nivel European: Să utilizeze poziția BNR în cadrul Sistemului European al Băncilor Centrale (SEBC) și al Autorității Bancare Europene (ABE) pentru a susține reluarea revizuirii MCD cu noul accent strategic pe garanțiile transfrontaliere.
6.2. Pentru Comisia Europeană
Relansarea Revizuirii Directivei privind Creditul Ipotecar: Să relanseze formal revizuirea MCD cu un mandat extins pentru a crea un cadru pentru un "Pașaport European pentru Garanții Transfrontaliere", transformând această inițiativă într-un proiect emblematic al Uniunii Piețelor de Capital.
Solicitarea unui Aviz Tehnic de la ABE: Să mandateze Autoritatea Bancară Europeană să elaboreze standarde tehnice detaliate pentru supravegherea modelului de Agent de Garanții, asigurând soliditatea prudențială și aplicarea consecventă în întreaga UE.
Finanțarea unui Studiu de Fezabilitate: Să aloce resurse din Programul Piața Unică 71 pentru a finanța un studiu de fezabilitate la nivelul întregii UE și un proiect tehnic pilot pentru dezvoltarea infrastructurii IT transfrontaliere necesare interoperabilității registrelor funciare.
Propunerea unui Regulament privind Executarea Ipotecară Transfrontalieră: Pe baza principiilor Titlului Executoriu European, să propună un nou regulament specific pentru a eficientiza recunoașterea și executarea hotărârilor judecătorești referitoare la aceste credite ipotecare transfrontaliere desemnate.
Implementarea acestor recomandări va debloca un potențial economic semnificativ, va consolida Piața Unică și Uniunea Piețelor de Capital și va transforma mobilitatea europeană dintr-un ideal într-o realitate economică tangibilă pentru milioane de cetățeni.
Lucrări citate
Piaţa Unică a UE | Ministry of Foreign Affairs - Ministerul Afacerilor Externe, accesată pe august 25, 2025, https://www.mae.ro/node/35845
Integrarea pieţelor creditului ipotecar (carte albă) | EUR-Lex, accesată pe august 25, 2025, https://eur-lex.europa.eu/RO/legal-content/summary/integration-of-european-mortgage-credit-markets-white-paper.html?fromSummary=24
Capital markets union 2020 action plan - Finance - European Commission, accesată pe august 25, 2025, https://finance.ec.europa.eu/capital-markets-union-and-financial-markets/capital-markets-union/capital-markets-union-2020-action-plan_en
Q&A on the Capital Markets Union Action Plan - European Commission, accesată pe august 25, 2025, https://ec.europa.eu/commission/presscorner/detail/pt/qanda_20_1676
Capital Markets Union Action Plan - Matheson, accesată pe august 25, 2025, https://www.matheson.com/insights/detail/capital-markets-union-action-plan
The Capital Markets Union Action Plan - September 2020 edition | Insights - UK Finance, accesată pe august 25, 2025, https://www.ukfinance.org.uk/news-and-insight/blogs/capital-markets-union-action-plan-september-2020-edition
consultation document review of the mortgage credit directive - Finance - European Commission, accesată pe august 25, 2025, https://finance.ec.europa.eu/system/files/2021-11/2021-mortgage-credit-review-consultation-document_en.pdf
Public consultation on the review of the Mortgage Credit Directive, accesată pe august 25, 2025, https://www.woccu.org/documents/ENCU_--_EC_Comment_Letter_--_Mortgage_credit__review_of_EU_rules_--_February_28_2022
Mortgage credit - Finance - European Commission, accesată pe august 25, 2025, https://finance.ec.europa.eu/consumer-finance-and-payments/retail-financial-services/credit/mortgage-credit_en
Commission MCD review suspended | Global Regulation Tomorrow, accesată pe august 25, 2025, https://www.regulationtomorrow.com/france/commission-mcd-review-suspended/
Opinion of the European Banking Authority on the European ..., accesată pe august 25, 2025, https://www.eba.europa.eu/sites/default/files/document_library/Publications/Opinions/2022/Opinion%20on%20MCD%20review%20%28EBA-Op-2022-07%29/1036068/EBA%27s%20response%20to%20the%20EC%20Call%20for%20advice%20on%20the%20review%20of%20MCD.pdf
Types of security in Romania - DLA Piper REALWORLD, accesată pe august 25, 2025, https://www.dlapiperrealworld.com/law/index.html?t=finance&s=forms-of-security&c=RO
Romania | Secured Transactions Law Reform Project, accesată pe august 25, 2025, https://securedtransactionslawreformproject.org/reform-in-other-jurisdictions/europe/romania/
Types of security in Belgium - DLA Piper REALWORLD, accesată pe august 25, 2025, https://www.dlapiperrealworld.com/law/index.html?c=BE&t=finance
Corporate Real Estate: Romania | Practical Law - Thomson Reuters, accesată pe august 25, 2025, https://uk.practicallaw.thomsonreuters.com/9-503-0808?transitionType=Default&contextData=(sc.Default)
Steps in the transaction in Romania - DLA Piper REALWORLD, accesată pe august 25, 2025, https://www.dlapiperrealworld.com/law/index.html?t=sale-and-purchase&s=transactional-process&q=steps-in-the-transaction&c=RO
Role of the Notary in a Real Estate Purchase - Crédit populaire Européen, accesată pe august 25, 2025, https://en.cpe-credit.com/blog/notaire-achat-bien/
Steps in the transaction in Belgium - DLA Piper REALWORLD, accesată pe august 25, 2025, https://www.dlapiperrealworld.com/law/index.html?t=sale-and-purchase&s=transactional-process&q=steps-in-the-transaction&c=BE
Doing Business in Belgium - World Bank Group, accesată pe august 25, 2025, https://archive.doingbusiness.org/en/data/exploreeconomies/belgium
Civil law notary - Wikipedia, accesată pe august 25, 2025, https://en.wikipedia.org/wiki/Civil_law_notary
Land Registries & Cadastres - ELRA, accesată pe august 25, 2025, https://www.elra.eu/contact-point-contribution/romania/land-registries-cadastres-17/
Relationship between LR and Cadastral - ELRA, accesată pe august 25, 2025, https://www.elra.eu/contact-point-contribution/romania/relationship-between-lr-and-cadastral-4/
Challenges in Systematic Property Registration in Romania: An Analytical Overview, accesată pe august 25, 2025, https://www.researchgate.net/publication/391961478_Challenges_in_Systematic_Property_Registration_in_Romania_An_Analytical_Overview
New Land Book and Cadastre Regulation – Legal Updates for Romania | DLA Piper, accesată pe august 25, 2025, https://www.dlapiper.com/en/insights/publications/2023/02/new-land-book-and-cadastre-regulation-legal-updates-for-romania
Significant progress towards completion of the general cadastre achieved in Romania | EuroGeographics, accesată pe august 25, 2025, https://eurogeographics.org/news/significant-progress-towards-completion-of-the-general-cadastre-achieved-in-romania/
Deloitte Legal Handbook for Real Estate Transactions, accesată pe august 25, 2025, https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/global/Documents/Legal/dttl-legal-deloitte-legal-handbook-for-real-estate-transactions.pdf
Understanding Foreclosure in Romania: A Guide to Romanian Forced Execution, accesată pe august 25, 2025, https://theromanianlawyers.com/understanding-foreclosure-in-romania-a-guide-to-romanian-forced-execution/
Enforcing Security over Real Estate and Shares across Europe - CMS law, accesată pe august 25, 2025, https://cms.law/content/download/220878/file/Enforcing%20Security%20over%20Real%20Estate.pdf
Real estate finance law in Belgium | CMS Expert Guides, accesată pe august 25, 2025, https://cms.law/en/int/expert-guides/cms-expert-guide-to-real-estate-finance/belgium
Economy Profile - World Bank Documents and Reports, accesată pe august 25, 2025, https://documents1.worldbank.org/curated/en/639751575291022268/pdf/Doing-Business-2020-Comparing-Business-Regulation-in-190-Economies-Economy-Profile-of-Romania.pdf
Economy Profile - World Bank Documents and Reports, accesată pe august 25, 2025, https://documents1.worldbank.org/curated/en/838891574750860221/pdf/Doing-Business-2020-Comparing-Business-Regulation-in-190-Economies-Economy-Profile-of-Belgium.pdf
Romania - Individual - Other taxes - Worldwide Tax Summaries, accesată pe august 25, 2025, https://taxsummaries.pwc.com/romania/individual/other-taxes
Property Taxes in Romania: A Helpful Overview, accesată pe august 25, 2025, https://theromanianlawyers.com/property-taxes-in-romania-a-helpful-overview/
Property Tax | MyTax, accesată pe august 25, 2025, https://fisc.brussels/mytax/en/pri
Explained: What does property tax mean? - Kasper & Kent, accesată pe august 25, 2025, https://www.kasperkent.be/en/blog-item/explained-what-does-property-tax-mean
What is the “précompte immobilier” property tax?, accesată pe august 25, 2025, https://propertyone.be/en/what-is-the-precompte-immobilier-property-tax/
Immovable property in Romania - tax-checker, accesată pe august 25, 2025, https://www.tax-checker.com/tax-system-in-romania/immovable-property-in-romania/
Why do some countries like Belgium and Slovenia have no capital gains tax, while in other countries like France and Denmark it's over 30%? : r/AskEurope - Reddit, accesată pe august 25, 2025, https://www.reddit.com/r/AskEurope/comments/1i7i2xa/why_do_some_countries_like_belgium_and_slovenia/
Capital Gains Tax Rates in Europe, 2025, accesată pe august 25, 2025, https://taxfoundation.org/data/all/eu/capital-gains-tax-rates-europe/
Tax Data by Country - Belgium Tax Rates & Rankings | Tax Foundation, accesată pe august 25, 2025, https://taxfoundation.org/location/belgium/page/6/
Consumer credit - ECC Romania, accesată pe august 25, 2025, https://eccromania.ro/language/en/topics/consumer-credit/
Early Repayment of Loans Under EU Law: The Lexitor Judgment - Scholarship Repository, accesată pe august 25, 2025, https://scholarship.law.umn.edu/cgi/viewcontent.cgi?article=1740&context=faculty_articles
Can you prepay your mortgage? - Service-Public.fr, accesată pe august 25, 2025, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1669?lang=en
Is it possible to repay my mortgage early, and will I have to pay fees if I do? - BIL, accesată pe august 25, 2025, https://www.bil.com/en/individuals/questions-and-contact/Pages/Is-it-possible-to-repay-my-mortgage-early-and-will-I-have-to-pay-fees-if-I-do.aspx
Early repayment of a mortgage loan: the consumer can recover part of the commission linked to the granting of credit if he or sh - CURIA, accesată pe august 25, 2025, https://curia.europa.eu/jcms/upload/docs/application/pdf/2024-10/cp240182en.pdf
ING Group - Wikipedia, accesată pe august 25, 2025, https://en.wikipedia.org/wiki/ING_Group
ING locations - ING's careers, accesată pe august 25, 2025, https://careers.ing.com/en/Locations
ING Noua Casa. Calculator Credit Noua Casa - ING Romania - ING Bank, accesată pe august 25, 2025, https://ing.ro/persoane-fizice/credite/noua-casa
The different possible housing loans for your project - ING Belgium, accesată pe august 25, 2025, https://www.ing.be/en/individuals/my-life/housing/home-loan-types
International Network | Raiffeisen Bank International AG, accesată pe august 25, 2025, https://www.rbinternational.com/en/raiffeisen/rbi-group/about-us/our-network/international-network.html
Mortgage loan - Buy, build or renovate a home - ING Belgium, accesată pe august 25, 2025, https://www.ing.be/en/individuals/borrowing/mortgage-loan
Borrow for your home - ING Belgium, accesată pe august 25, 2025, https://www.ing.be/en/individuals/borrowing/home
Giving and taking guarantees and security in Romania - DLA Piper Intelligence, accesată pe august 25, 2025, https://www.dlapiperintelligence.com/investmentrules/countries/romania/debt-finance/giving-taking-guarantees-security/restrictions.html
Romania Real Estate Market Outlook H1 2025, accesată pe august 25, 2025, https://www.cbre.ro/insights/figures/romania-real-estate-market-outlook-h1-2025
What is the average house price in Romania? (June 2025) - Investropa, accesată pe august 25, 2025, https://investropa.com/blogs/news/average-house-price-romania
An Introduction to Economic Impact Analysis | IMPLAN, accesată pe august 25, 2025, https://implan.com/introduction-to-economic-impact-analysis/
Economic Impact Assessment | EY - Global, accesată pe august 25, 2025, https://www.ey.com/en_pl/services/economic-analysis-team/economic-impact-assessment
Economic Impact Analysis | Our City Plans, accesată pe august 25, 2025, https://ourcityplans.org/toolbox/phase-3-operationalisation/block-h-project-prioritisation/economic-impact-analysis
Economic forecast for Romania - European Commission - Economy and Finance, accesată pe august 25, 2025, https://economy-finance.ec.europa.eu/economic-surveillance-eu-economies/romania/economic-forecast-romania_en
ING Bank Report: Next decade, Romania could compete with Austria and Sweden for a spot in top 10 EU economies, accesată pe august 25, 2025, https://business-review.eu/business-optimism-review/ing-bank-report-next-decade-romania-could-compete-with-austria-and-sweden-for-a-spot-in-top-10-eu-economies-282732
Romania (GDP per capita, Unemployment rate, forecast, economy, data, statistics, ...), accesată pe august 25, 2025, https://wiiw.ac.at/romania-overview-ce-9.html
Euro Area Interest Rate - Trading Economics, accesată pe august 25, 2025, https://tradingeconomics.com/euro-area/interest-rate
ECB interest-rate forecasts – Projections for the next five years - Capital.com, accesată pe august 25, 2025, https://capital.com/en-int/analysis/projected-ecb-rate-rise-in-5-years
Romania Interest Rate - Trading Economics, accesată pe august 25, 2025, https://tradingeconomics.com/romania/interest-rate
Using an Economic Impact Analysis to Evaluate Your Project - Camoin Associates, accesată pe august 25, 2025, https://camoinassociates.com/resources/using-an-economic-impact-analysis-to-evaluate-your-project/
A Construction of an Employment Multiplier in the Input-Output Model: The Analyses of Industrial Labor Linkages and Opportunity Costs (in Korean) - IDEAS/RePEc, accesată pe august 25, 2025, https://ideas.repec.org/a/bok/journl/v24y2018i2p28-54.html
FSUG suggestions on revising the Mortgage Credit Directive, accesată pe august 25, 2025, https://finance.ec.europa.eu/document/download/933fc73e-f4a3-472d-8f88-207f45e496de_en?filename=fsug-opinions-250327-review-mortgage-credit-directive_en.pdf&prefLang=bg
EBA replies to European Commission's call for advice on the Mortgage Credit Directive review, accesată pe august 25, 2025, https://www.eba.europa.eu/publications-and-media/press-releases/eba-replies-european-commissions-call-advice-mortgage-credit
Borrow to renovate your home - ING Belgium, accesată pe august 25, 2025, https://www.ing.be/en/individuals/borrowing/home/renovation-or-energy-loan
Property Tax Romania, Levies on Romanian Buildings and Land, accesată pe august 25, 2025, https://romanianlawoffice.com/property-tax-romania.htm
Programul Piaţa Unică - Oportunități de finanțare UE, accesată pe august 25, 2025, https://oportunitati-ue.gov.ro/program/programul-piata-unica/
DECIZIA Nr.59 - CCR.ro, accesată pe august 25, 2025, https://www.ccr.ro/wp-content/uploads/2021/04/Decizie_59_2021.pdf
CURIA - Documents, accesată pe august 25, 2025, https://curia.europa.eu/juris/document/document_print.jsf;jsessionid=E87971519AB94BBA131861EAFFF78EC1?docid=215509&text=&dir=&doclang=RO&part=1&occ=first&mode=DOC&pageIndex=0&cid=1916736
DECIZIE 13 06/06/2022 - Portal Legislativ, accesată pe august 25, 2025, https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocumentAfis/259370
ÎNALTA CURTE DE CASAȚIE ȘI JUSTIȚIE - COMPLETUL PENTRU DEZLEGAREA UNOR C, accesată pe august 25, 2025, https://static.anaf.ro/static/10/Anaf/legislatie/DICCJ_60_2017.pdf
Titlul executoriu european | Portalul european e-Justiție, accesată pe august 25, 2025, https://e-justice.europa.eu/topics/taking-legal-action/european-judicial-atlas-civil-matters/european-enforcement-order_ro
European Enforcement Guide - Alston & Bird, accesată pe august 25, 2025, https://www.alston.com/-/media/files/insights/publications/2024/01/european-enforcement-guide.pdf?rev=e1c4a05b2eea40b79e0e3b69f4eb00f2&sc_lang=en
European Insolvency and Enforcement Country Guide - K&L Gates, accesată pe august 25, 2025, https://files.klgates.com/files/102528_klgates_european_insolvency_and%20_enforcement_country_guide_revised_september_2017.pdf
Comentarii
Trimiteți un comentariu
Va multumesc pentru comentariile dvs. Acestea sunt totdeauna constructive.